Infiltrazioni d’acqua che provengono dal lastrico solare di uso esclusivo (o proprietà) di un singolo condomino; quante volte si discute sul riparto di responsabilità tra il Condominio ed il proprietario dell’appartamento che sia anche utilizzatore esclusivo del lastrico o della terrazza a livello.

Se i danni derivano da vetustà o cattiva manutenzione del lastrico solare, la responsabilità è da ripartire tra il proprietario/utilizzatore del lastrico di copertura ed il Condominio, secondo i criteri dettati dall’art. 1126 del codice civile: un terzo a carico del proprietario/utilizzatore del lastrico, due terzi a carico del Condominio (o della colonna di condomini per i quali il lastrico rappresenti la copertura dei loro appartamenti).

Lo ha ribadito una interessante sentenza del Tribunale di Latina dello scorso 23 dicembre 2021 (la n. 4313) riprendendo i principi già dettati dalla Cassazione a Sezioni Unite, 10 maggio 2016, n. 9449.

I principi in base ai quali si stabilisce la responsabilità sono però diversi.

Il proprietario/utilizzatore esclusivo del lastrico solare risponde del suo stato in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c..

Il Condominio ne risponde invece in quanto il lastrico ha la funzione  di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso; l’amministratore deve pertanto adottare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e l’assemblea dei condomini deve provvedere a deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4).

Così precisa infatti il Tribunale di Latina: “Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del Condominio”

Il sistema di riparto delle responsabilità e spese sopra indicato non si applica qualora i fenomeni infiltrativi siano causati da una specifica condotta di una o dell’altra parte.

E così, ad esempio, qualora il proprietario del lastrico di copertura esegua dei lavori, dai quali derivino delle lesioni alla sua impermeabilizzazione, risponderà integralmente sia dei danni che dei relativi oneri di riparazione.