aumento ISTAT nelle locazioni commerciali

Per le locazioni commerciali torna di attualità la problematica degli aumenti del canone, legati alle variazione degli indici ISTAT. L′inflazione infatti incide e preme sull′aggiornamento dell′affitto mensile, dopo anni di relativa calma. Siamo passati da una variazione allo 0,3% di giugno 2020 (piena pandemia Covid) al 7,8% di giugno 2022 ed all′8,6% di settembre 2022, con una variazione percentuale + 11,4% rispetto allo stesso mese di due anni addietro. Quale tutela per i conduttori? Prima di tutto essere coscienti dei loro diritti e doveri. La norma di riferimento, (più volte integrata e modificata) è l′ormai vetusto art. 32 della L. 392/1978. Prima di tutto, l′aggiornamento Istat in un contratto commerciale non è automatico ma deve essere previsto per iscritto nel contratto di locazione. L′aumento ISTAT poi, anche se inserito nel contratto, deve essere specificatamente richiesto dal locatore, anno per anno, e solo successivamente al momento in cui l′aumento degli indici di riferimento si sia verificato. Non è sufficiente richiederlo prima o genericamente al momento della stipula del contratto. Ogni pattuizione in contratto che preveda un aumento ISTAT automatico e senza necessità di richiesta, è nulla (Cass. 28.2.2012, n.3014). Le variazioni in aumento non possono superare il 75% di quelle, accertate dall′STAT, dell′indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Ci sono due sole eccezioni, che prevedono la possibilità del locatore di chiedere il 100% della variazione in aumento: la prima è per i contratti che superino la durata minima prevista dall′art. 27 (sei anni per le locazioni commerciali, 9 anni per quelle alberghiere) la seconda è per le grandi locazioni e cioè quelle per le quali è concordato un canone annuo superiore ad euro 250.000,00 e, a norma di legge (art.18 D.L: 133/2014) è possibile andare in deroga alla disciplina vincolistica delle locazioni. L′aggiornamento del canone è dovuto dal mese successivo alla richiesta del locatore. Il criterio di determinazione dellaumento è quello della variazione assoluta. Si prende come base il canone iniziale e si tiene conto della variazione ISTAT (ridotta al 75%, salvo eccezioni) verificatasi nell′intero periodo intercorso tra il primo canone contrattuale e la richiesta dell′aggiornamento. Il locatore che dimentica di chiedere gli aumenti ISTAT per qualche annualità non potrà pretendere gli arretrati, ma nella determinazione del canone si terrà comunque conto della variazione verificatasi in tutto il periodo considerato.