Il diritto alla provvigione dell′Agenzia. Il preliminare di preliminare

Quando si vuole acquistare o vendere un immobile è consuetudine rivolgersi ad una agenzia immobiliare specializzata. Può essere una valida risorsa nell′individuare una platea di possibili interlocutori con i quali concludere l′affare. Possono però sorgere alcuni problemi perché capita che, dopo la sottoscrizione di un primo accordo, l′affare successivamente salti. Ipotizziamo quindi che venga presentata una proposta di acquisto di un immobile tramite agenzia immobiliare, che la proposta venga accettata ma che successivamente una od entrambe le parti abbiano un ripensamento prima della stipula del contratto preliminare e l′operazione non si concluda più. In questa ipotesi è comunque dovuta la provvigione al mediatore? Secondo l′art. 1755 del codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l′affare è concluso . La proposta presentata dall′acquirente (di solito su schema Fac Simile predisposto dal mediatore) viene anche definita, una volta accettata dal venditore, "preliminare del preliminare": si tratta di un atto definito proposta irrevocabile che proviene da una parte (l′offerente) nel quale sono riportati gli elementi più importanti della futura compravendita immobiliare. Una volta accettata la proposta irrevocabile le parti si impegnano a sottoscrivere successivamente un contratto preliminare nel quale, oltre a ribadire i punti già condivisi, andranno regolati tutti gli accordi e le tempistiche per addivenire alla stipula dell′atto definitivo. Secondo la Cassazione, il preliminare di preliminare risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell′affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all′art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Si tratta pertanto di un negozio giuridico meritevole di tutela ma che determina, tra le parti, solo un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell′affare; obbliga cioè proponente ed accettante a contrattare il testo del successivo contratto preliminare secondo i principi di correttezza e buona fede. Secondo la Suprema Corte quindi, la semplice offerta accettata, il preliminare di preliminare, non viene a costituire un "affare" idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime. Non basta quindi, per far sorgere il diritto del mediatore, accertare l′avvenuta sottoscrizione di una proposta irrevocabile da parte dell′aspirante compratore, il quale offra un certo corrispettivo per l′acquisto del bene, né riscontrare che vi sia stata la conforme accettazione del proprietario, che pur abbia dato luogo a una regolazione vincolante sui profili in ordine ai quali l′accordo è irrevocabilmente raggiunto. Nei termini sopra esposti si sono espresse le recenti Cassazione civile, Sez. II, Sentenza del 13/11/2023, n. 31431 e Cassazione civile, Sez. II, Sentenza del 13/12/2023, n. 34850, modificando un precedente diverso indirizzo giurisprudenziale. È bene però sottolineare che, se in sede di conferimento dell′incarico al mediatore, si sottoscriva un preciso accordo con il quale ci si vincoli a corrispondere la provvigione al momento della accettazione della proposta, tale pattuizione potrebbe essere comunque valida e superare l′indirizzo giurisprudenziale sopra esposto.