Immobile non conforme e responsabilità dell′imprenditore nel contratto di locazione commerciale.

L′imprenditore che vuole lanciare su un determinato territorio la propria iniziativa commerciale ha il dovere di effettuare una serie di valutazioni preventive. Tra queste c′è sicuramente la scelta dell′immobile da prendere in locazione. L′immobile dovrà essere valutato a 360 gradi, con una adeguata due diligence ed il tutto prima di assumere per iscritto impegni contrattuali. Spesso purtroppo capita che l′imprenditore sottoscriva con troppa leggerezza un contratto di locazione, salvo poi accorgersi solo dopo essere entrato nella disponibilità dell′immobile che lo stesso ha problemi che lo rendono completamente o parzialmente inidoneo alluso commerciale. Le difformità (di natura urbanistica, ma non solo) possono essere tali da rendere impossibile l′ottenimento delle licenze/autorizzazioni per svolgere l′attività. In questa ipotesi, cosa succede ? Può l′imprenditore rivalersi sul locatore o pretendere che quest′ultimo intervenga per superare le problematiche dell′immobile, ignorate al momento della stipula del contratto? In realtà è molto difficile. L′imprenditore dovrà purtroppo sobbarcarsi e sopportare le conseguenze della sua condotta avventata e nessun coinvolgimento del locatore potrà essere preteso Lo ha ribadito la Cassazione, nella ordinanza n. 14067 del 22 maggio 2023 Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l′onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell′attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del locato. Il contratto di locazione, infatti, prevede spesso clausole (da ritenersi non di stile) nelle quali il conduttore dichiara di avere visionato l′immobile e di non avere eccezioni in merito. Anche in mancanza di tale clausola, comunque, la responsabilità del locatore va esclusa, salvo prova contraria. Infatti, qualora il locatore abbia contrattualmente assunto l′obbligo di garantire una determinata qualità dell′immobile o abbia garantito l′esistenza di determinate caratteristiche, in tal caso il conduttore potrà pretendere il suo coinvolgimento nella risoluzione della problematica, o potrà agire contro di lui per il risarcimento del danno e/o per la risoluzione del contratto di locazione. È pertanto sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista prima di sottoscrivere il contratto di locazione, affinché la due diligence immobiliare venga effettuata nel modo più approfondito e competente possibile.