il diniego di rinnovo alla prima scadenza di una locazione abitativa

I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo ordinario, sotto un profilo temporale, sono riconducibili a due tipologie : un tipo ha durata quattro anni più quattro anni e l′altro ha durata tre anni più due anni. Cosa succede se il locatore vuole intimare la disdetta per la prima scadenza contrattuale? Come può esercitare il suo diritto? La legge prevede che tale disdetta (definita diniego di rinnovo alla prima scadenza) debba essere necessariamente motivata. I motivi non sono liberi ma sono solo quelli tipici tassativamente indicati nellart. 3 della L. 431 del 1998. Non è oggetto di questo articolo parlare di tutte le tipologie dei motivi di diniego ; si vuole qui porre l′accento su come esercitarlo. La disdetta/diniego è un atto unilaterale ricettizio: quindi raggiuge i suoi effetti solo al momento nel quale raggiunge il destinatario. Il conduttore deve ricevere la lettera di diniego almeno sei mesi prima della scadenza. È ovviamente consigliabile utilizzare lo strumento della raccomandata a/r o della pec. L′importanza centrale riveste però il contenuto della comunicazione di diniego. Deve infatti essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dall′art. 3 sopra richiamato sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica da parte del conduttore della serietà e della realizzabilità dell′intenzione del locatore e comunque, il controllo, dopo l′avvenuto rilascio, circa l′effettiva destinazione dell′immobile all′uso indicato. Ipotizziamo ad esempio di comunicare il diniego di rinnovo alla prima scadenza perché si intende destinare l′immobile ad abitazione del proprio figlio (lettera a dell′art. 3 della L. 431/98). La comunicazione dovrà essere chiara, inequivoca ed indicare espressamente la destinazione che si vuole dare all′immobile, indicando anche le generalità complete del figlio al quale è destinata l′abitazione. In presenza di questi requisiti, il diniego sarà valido come ha precisato la Cassazione (Cass. civ., Sez. VI - 3, Ord., 09/02/2023, n. 3938) . Diversamente, un diniego non motivato sarà ritenuto nullo. Attenzione però a destinare l′immobile, una volta riottenutane la disponibilità, effettivamente all′uso indicato nel diniego. Nell′ipotesi di illegittimo esercizio del diniego, il conduttore ha infatti diritto ad un risarcimento del danno non inferiore a trentasei mensilità dell′ultimo canone corrisposto o, alternativamente, a ripristinare il rapporto di locazione. Per la seconda scadenza contrattuale la disdetta potrà invece essere comunicata liberamente, senza necessità di motivazioni particolari. Dovrà però sempre essere rispettato il termine temporale e quindi la disdetta dovrà essere recapitata al conduttore nel termine di almeno sei mesi prima della data di cessazione della locazione.