immobile locato e crollo del tetto. Quali responsabilità e diritti per locatore e conduttore?

Ipotizziamo di essere locatori di un immobile, nel quale in un certo momento del rapporto locativo, si verifica il rischio del crollo del tetto. Come dobbiamo comportarci verso il conduttore? Lui ha l′obbligo di collaborare per consentirci la necessaria riparazione? E sino a che punto? Affronta la spinosa questione la Cassazione nella pronuncia della Sez. III, Ord., 24/02/2023, n. 5735. Nello specifico, in un immobile locato a Firenze si verificava il rischio del crollo del tetto; il locatore informalmente metteva a disposizione del conduttore un altro immobile affinchè lui si trasferisse nel tempo necessario per le riparazioni. Il conduttore rifiutava il trasferimento. Successivamente il tetto in effetti crollava, con danni subiti anche dal conduttore, che incardinava un giudizio per il risarcimento. Il Tribunale di Firenze accoglieva solo parzialmente la domanda del conduttore, assumendo che anche quest′ultimo con la sua condotta avrebbe contribuito alle conseguenze dannose subite. La Corte di Appello successivamente ribaltava la sentenza, ponendo solo a carico del conduttore l′esito del danno, il quale ricorreva in Cassazione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso ed ha ritenuto di cassare la sentenza della Corte di Appello per falsa applicazione dell′art. 1227 del c. c, rinviando la causa alla Corte di Appello per la decisione sul merito. La Cassazione si è appunto concentrata sull′applicazione dell′art. 1227 del codice civile (concorso del fatto colposo del creditore) ed in particolare se trovasse applicazione il comma n. 1 Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l′entità delle conseguenze che ne sono derivate o il comma n. 2 Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l′ordinaria diligenza. La Cassazione ha precisato che il comma applicabile fosse il primo, diversamente da quanto statuito dalla C. di Appello di Firenze ma la questione da sottolineare in questa sede è un′altra. La Suprema Corte ha infatti rilevato una importante falla nella condotta del locatore, che avrebbe dovuto, per ingenerare la mora del creditore, effettuare una vera e propria offerta reale (art. 1207 del c.c.) con riferimento ai locali alternativi che intendeva mettere a disposizione del conduttore nel tempo necessario per la riparazione. Quando si verifica la mora del creditore infatti, è a suo carico l′impossibilità della prestazione sopravvenuta per causa non imputabile al debitore. Non sono più dovuti gli interessi né i frutti della cosa che non siano stati percepiti dal debitore. Il creditore è pure tenuto a risarcire i danni derivati dalla sua mora e a sostenere le spese per la custodia e la conservazione della cosa dovuta. In altre parole, il conduttore/creditore in mora non avrebbe potuto rivalersi nei confronti del locatore per i danni subiti a seguito del crollo del tetto o, quanto meno, si sarebbe potuto valutare un concorso di colpa con attenuazione della responsabilità del locatore. L′offerta reale però deve rispettare i requisiti previsti dall′art. 1208 del codice civile e deve essere fatta, tra l′altro, a mezzo di Ufficiale Giudiziario. Nel caso di specie il locatore non ha rispettato i termini di cui al sopra citato art. 1208 del c.c., limitandosi ad un invito informale al conduttore, circostanza che ha impedito (secondo la Cassazione) di metterlo in mora . E così: il fatto che l′esecuzione dell′obbligo manutentivo dovesse comportare la sospensione del godimento dell′immobile, implicava che la proposta rivolta dalla parte locatrice al conduttore della sostituzione provvisoria del godimento con quello di altri locali, per produrre liberazione del locatore dalla mora nell′adempimento dell′obbligazione di riparazione e, quindi, esentarlo dal danno, avrebbe dovuto formare oggetto di intimazione ai sensi dell′art. 1207 c.c. , come recita un passaggio del provvedimento in commento. Si sarebbe poi dovuta valutare la conseguente condotta del conduttore, per graduare la responsabilità delle parti. Certo, il concetto di offerta reale non è di uso comune di chi non mastica quotidianamente il diritto e ci sta che il locatore non l′abbia fatta seguendo i crismi di legge. Il consiglio è quindi di rivolgersi ad un legale nell′ipotesi di situazioni di crisi in un rapporto di locazione . Sentire un professionista prima che la crisi degeneri può essere determinante al fine di evitare le conseguenze peggiori e conseguenze giudiziarie a volte imprevedibili.