i vizi dell′immobile locato ed i diritti del conduttore

Secondo l′art. 1578 del codice civile, se al momento della consegna l′immobile risulta affetto da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l′idoneità all′uso convenuto, il conduttore ha diritto di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, salvo che si tratti di vizi a lui noti o facilmente riconoscibili al momento della stipula. Lo stesso principio si applica (art. 1581 c.c.) nel caso di vizi sopravvenuti in corso di locazione I vizi in questione sono quelli che incidono sulla struttura materiale del bene, compromettendone l′integrità e limitandone il godimento secondo la destinazione contrattuale. Le ipotesi: la presenza di umidità, rischi di statica, cattivo funzionamento del sistema idraulico o la difettosa realizzazione degli impianti fognari. Il conduttore può, nel caso di problemi nell′immobile locato, anche importanti, sospendere il pagamento del canone? La risposta è negativa: il conduttore, se conserva anche parzialmente il godimento dell′immobile deve pagare il canone regolarmente e rivolgersi all′autorità giudiziaria per dimostrare l′effettivo danno subito e ottenere dal giudice la risoluzione del contratto o una riduzione del canone proporzionata all′entità del mancato godimento del bene. Ad esempio, con la sentenza n. 16917 del 25 giugno 2019, la Corte ha chiarito che la tutela offerta dall′art. 1578 c. c. nel caso di vizi preesistenti alla consegna dell′immobile richiede un accertamento giudiziale dell′inadempimento del locatore. Non è applicabile quindi la facoltà di autotutela prevista dall′art. 1460 del codice civile, la cosiddetta eccezione di inadempimento, ove il contraente può rifiutarsi di adempiere, se la controparte non adempia o non si offra di adempiere contemporaneamente sua prestazione. Nell′ipotesi però di impossibilità assoluta di utilizzo del bene , il caso di scuola è quello del crollo del tetto dell′immobile, potrà essere presa in considerazione l′ipotesi di sospensione del pagamento del canone. In caso di mancato parziale utilizzo del bene la sospensione o la riduzione dell′importo corrisposto espone il conduttore allo sfratto per morosità: prima dovrà pagare, poi agire giudizialmente per far accertare i propri diritti; quello che spesso troviamo scritto nei contratti sotto il nome di clausola solve et repete è l′esplicitazione di questo concetto. Con la sentenza n. 38084 del 2 dicembre 2021, la Corte di Cassazione ha chiarito che l′obbligo del locatore consiste nel consegnare e mantenere la cosa locata in buono stato locativo, rispondendo dei vizi occulti che ne impediscono o riducono notevolmente il godimento secondo la destinazione pattuita. Va infine precisato che in caso di mancata tempestiva denuncia da parte del conduttore dei vizi preesistenti o sopravvenuti, tale comportamento può implicare una tacita accettazione dello stato dell′immobile con preclusione di agire per far valere le proprie pretese risarcitorie o di esigere l′adempimento delle obbligazioni del locatore.