compravendita immobiliare. quando rivolgersi ad un avvocato?

Proviamo a dare una risposta alla domanda: nella compravendita immobiliare, qual è il momento giusto per rivolgersi ad un avvocato, sia per la parte venditrice che per la parte acquirente? L′acquisto o la vendita di un immobile è una operazione non banale, che può presentare problematiche da affrontare con attenzione. L′immobile è infatti un oggetto complesso che va considerato ed analizzato sotto tanti profili. Devono essere valutati profili di natura civilistica, urbanistica ed anche fiscale. Molto spesso chi vende un immobile non ha la piena cognizione di ogni aspetto della sua proprietà e degli effettivi diritti (e problematiche!) che andrà a trasferire, così come, ad esempio, chi si innamora di un bell′appartamento da acquistare non considera tutte le criticità che possono nascondersi dietro l′oggetto desiderato. È quindi consigliabile rivolgersi ad un avvocato. Ma in quale fase? Nella prassi, la prima figura alla quale si pensa sia opportuno rivolgersi è quella del mediatore immobiliare sia per la vendita che per l′acquisto. Ora, fermo il prezioso contributo e la competenza dell′agenzia immobiliare, è bene sottolineare che, ad esempio, già dalla sottoscrizione dell′incarico al mediatore, sotto tanti profili per la parte venditrice il dado è tratto, perché nella lettera di incarico si descrive il bene che si intende vendere e si assumono obbligazioni. Ancora di più con la accettazione della proposta da parte del potenziale acquirente, si viene a realizzare una sorta di impegno preliminare (la giurisprudenza ha anche parlato di preliminare di preliminare) che vincola le parti. Ipotizziamo un caso concreto: Tizio vuole vendere il suo immobile ma ignora che lo stesso non abbia il certificato di agibilità: non scrive nulla, sul punto, nel conferimento del mandato al mediatore, o, ancora peggio, è convinto di avere tale certificazione e da questa informazione errata all′agenzia immobiliare. Chi formula l′offerta di acquisto (poi accettata) pretende a questo punto tale certificazione e Tizio non è in grado di fornirla: la vicenda della compravendita rischia di trasformarsi in un problema con conseguenze economiche gravi per il venditore e con potenziale danno anche per l′acquirente. Altro caso concreto: Caio formula un′offerta per l′acquisto un immobile ad uso abitativo, con l′intento di trasformarlo in un piccolo affittacamere. Volendo mantenere riservata questa sua intenzione, magari per non far lievitare il prezzo, non comunica il suo progetto ma, dopo aver acquistato l′appartamento scopre che il regolamento di condominio, che non ha analizzato con attenzione, vieta tale attività. Il danno è fatto. Oppure Sempronio vuole acquistare un immobile con l′intervento di un mutuo ma, dopo portato in banca l′offerta accettata, emerge che l′immobile ha una difformità urbanistica ed il mutuo gli viene rigettato. Sempronio dovrà inseguire il venditore per recuperare i soldi versati. Quelli di cui sopra sono solo alcuni esempi di una casistica che è lunghissima e molto variegata. La risposta alla domanda di cui sopra e che da titolo al presente articolo è: è suggeribile rivolgersi ad un avvocato il prima possibile, sicuramente prima di sottoscrivere qualsiasi forma di impegno, sia di acquisto che di vendita di un immobile. L′avvocato potrà effettuare una preventiva due diligence immobiliare, per consentire a chi vende di fornire tutte le giuste informazioni al mediatore nella compilazione dell′incarico e dei termini della vendita. L′avvocato potrà suggerire all′acquirente come formulare l′offerta di acquisto e quali documenti e titoli chiedere. In sintesi, l′intervento dell′avvocato è più utile se tempestivo e finalizzato a favorire la conclusione dell′operazione economica nei termini desiderati dalle parti, piuttosto che a cercare di arginare problemi sorti per la mancanza di una adeguata consulenza. Rivolgersi ad un legale dopo che già sono stati sottoscritti accordi rischia di essere troppo tardi: il professionista potrà sicuramente intervenire per dirimere le eventuali questioni ma il suo margine di manovra rischia di essere limitato dagli accordi scritti già presi, magari in modo un pò incauto.