L′inquilino non paga. Quando fare lo sfratto per morosità?

Il conduttore non paga il canone di locazione. Quanto devo attendere, prima di fare lo sfratto per morosità? È una leggenda urbana abbastanza ricorrente, quella secondo la quale sia necessario attendere il mancato pagamento di due mensilità di canone per notificare la citazione dello sfratto ex art. 658 c.p.c. Non è così. È infatti sufficiente il mancato pagamento di una mensilità di canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, per legittimare il locatore alla notifica della citazione. Sarà però fondamentale verificare i termini indicati sul contratto: e così, se fosse scritto che il conduttore deve corrispondere il canone entro il 5 del mese, la mora scatterà il giorno 26 dello stesso mese. Infatti, ai sensi dell′art. 5 della L. 392/1978, il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell′art. 1455 del Codice Civile. Sono salvi i diritti di cui al termine di grazia ex art. 55 della L. 392/89, ma non è il tema del presente articolo. L′equivoco dei due mesi di morosità nasce dalla previsione, sempre nel richiamato art. 5, secondo la quale costituisce motivo di risoluzione il mancato pagamento di oneri accessori quando l′importo (degli oneri!) superi quello di due mensilità di canone. Quindi l′art. 5 disciplina una predeterminazione legale della gravità dell′inadempimento di parte conduttrice nel pagamento del canone e degli oneri accessori. Importante sottolineare che le previsioni dell′art. 5 in commento, secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza 12210 del 1990), si riferiscano solo ai contratti di locazione di natura abitativa e non a quelli diversi dall′abitativo. Per la morosità nel pagamento del canone ed oneri accessori nei contratti commerciali o comunque diversi dall′abitativo, vale il principio della non scarsa importanza dell′inadempimento, che andrà apprezzata discrezionalmente dal Giudice, caso per caso. La Cassazione ha precisato che i principi di cui all′art. 5 sopra enunciati potranno però essere utilizzati quale parametro di riferimento per valutare la gravità dell′inadempimento, anche nelle locazioni non abitative.