Locazioni turistiche e regolamento di condominio

È oramai sempre più frequente a Roma ed in genere nelle Città d′arte italiane (anche se in Italia sono praticamente tutte Città d′arte) il fiorire di attività ricettive o para ricettive all′interno di immobili adibiti ad uso abitativo ed inseriti in condominio. Quasi inevitabile il contrasto tra il Condominio ed i singoli condomini responsabili della attività ricettive che in effetti spesso possono avere un impatto importante sull′utilizzo delle aree comuni (scale, ascensore, androne ecc.), sulla tranquillità della vita condominiale ed anche sulla privacy e sicurezza. Non è infrequente la contestazione che sia lo stesso Condominio a svalutarsi qualora non contrasti il fiorire di attività alberghiere al suo interno. È lo stesso regolamento condominiale a creare spesso uno schermo efficace verso le attività ricettive, prevedendo limitazioni nell′utilizzo degli immobili di proprietà esclusiva. Quante volte abbiamo letto nei regolamenti condominiali: è vietato destinare i singoli appartamenti ad uso di albergo, locanda, pensione. È bene altresì ricordare che il regolamento condominiale si compone di due tipologie di norme: le norme regolamentari e cioè quelle che ad esempio disciplinano le modalità di uso dei beni comuni (gli orari di apertura del portone, o dell′accensione dell′impianto di riscaldamento condominiale) e le norme contrattuali, quali quelle che limitano o disciplinano l′esercizio dei diritti sui beni di proprietà esclusiva. È norma di natura contrattuale quella che prevede il divieto di trasformare un immobile di proprietà esclusiva da uso residenziale in una attività ricettiva. Le norme di natura regolamentare possono essere modificate con delibere assembleari a maggioranza. Più complesso ed articolato, invece, il discorso per le norme di natura contrattuale. Senza entrare nel merito delle recenti riforme normative in materia, ad esempio, delle modalità di modifica in sede di assemblea condominiale della destinazione d′uso delle aree comuni, ci basti qui rilevare che le norme di tipo contrattuale che limitano le modalità di utilizzo dei beni di proprietà esclusiva possono essere modificate solo con delibera positiva dell′unanimità dei condomini. Quindi, se una norma del regolamento di condominio vieta di trasformare un appartamento residenziale in albergo, locanda o pensione, il proprietario dell′immobile deve sottostare a tale principio, salvo ottenere l′improbabile consenso di tutti i condomini al cambio di destinazione. È però a questo punto importante analizzare, di volta in volta, il caso di specie concreto, leggendo con attenzione la norma condominiale. La giurisprudenza ha infatti precisato che laddove vi siano norme che limitino i diritti nell′uso dei beni di proprietà esclusiva, queste devono essere interpretate con rigore e non in modo estensivo: non è possibile comunare nello stesso destino fattispecie diverse. Se è vietata l′attività alberghiera di locanda di pensione, ad esempio, non è detto che sia altresì vietata l′attività di bed & breakfast e/o di affittacamere e/o di case vacanze, in quanto ontologicamente diverse. In particolare, il bed & breakfast nonché le case vacanze sono classificabili come una particolare forma di locazione breve, dove ci si limita a concedere in affitto l′immobile sito nel Condominio. Ancora, la giurisprudenza ha precisato che la locazione turistica è una tipologia ancora diversa da quelle sopra menzionate. Quindi un regolamento che vieti attività ricettive o para ricettive come bed & breakfast o affittacamere, non può essere interpretato come contenente anche un divieto per la locazione turistica. Questa ultima tipologia consiste nel mettere a disposizione un immobile fornendo alcuni servizi minimali, quali energia elettrica, acqua, riscaldamento, connessione internet, o solo all′inizio della locazione, biancheria pulita . Concludo precisando che la giurisprudenza sembra ormai orientata a ritenere che il regolamento di condominio, ove contenga limitazioni nell′uso dei beni privati, deve essere interpretato in modo rigoristico, non consentendo interpretazioni estensive per analogia. Le norme del regolamento devono essere quindi lette con attenzione, prima di concludere frettolosamente che una cosa si possa o non si possa fare. Nel contempo, è importante, nella redazione di un regolamento condominiale, essere estremamente analitici, dettagliati ed espliciti nel prevedere divieti e limitazioni nell′utilizzo dei beni di proprietà esclusiva. Per chi riesce ad infilarsi nelle maglie larghe di un regolamento di condominio ed iniziare una attività ricettiva o para ricettiva in barba ai divieti troppo generici, resta l′obbligo del rispetto dei principi generali del decoro condominiale e dei principi del rispetto della comune convivenza