comprare casa all′asta. Consigli per gli acquisti

L′acquisto di immobili in asta, a seguito di un processo esecutivo, viene percepito dagli investitori come una operazione particolarmente sicura e conveniente. La fiducia deriva sia dalla autorevolezza della Istituzione (il Tribunale) che dirige il procedimento che dei professionisti che coadiuvano l′Ente nel loro svolgimento. L′esito finale porterà alla vendita ed alla conseguente emissione del decreto di trasferimento dell′immobile (art. 586 del c.p.c.), atto che sostituisce il comune rogito notarile nella compravendita tra privati. Nell′acquisto di un immobile da una Procedura Esecutiva si deve fare attenzione ad una serie di elementi che non possono essere sottovalutati. Prima di tutto, l′acquisto all′asta deve considerarsi a titolo derivativo e non originario: è come se acquistassi da un privato e quindi l′acquirente eredita tutte le problematiche che sono conseguenti alla vita ed alla storia dell′immobile. Qualora vi siano difformità urbanistiche, l′aggiudicatario ha un termine di 120 giorni (decorrenti dalla notifica del decreto di trasferimento) per presentare eventuali domande di sanatoria; se però sono presenti abusi non sanabili, l′acquirente avrà l′obbligo della demolizione di quanto risultasse non conforme alla normativa. È bene sottolineare che l′immobile all′asta può essere venduto anche se vi sono problematiche urbanistiche insanabili, purchè siano indicate nell′ordinanza di vendita. Il Giudice, con la pronuncia del decreto, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (art. 586 cpc). Nel provvedimento che trasferisce la proprietà all′aggiudicatario è pertanto contenuto l′ordine di disporre la cancellazione dei pignoramenti trascritti e delle ipoteche iscritte anche dopo il pignoramento che ha provocato il processo esecutivo immobiliare. Ricordiamo però che l′acquisto è da definirsi a titolo derivativo e non originario e quindi il decreto di trasferimento non pulisce ab origine tutta la storia dell′immobile. Infatti l′art. 586 cpc non conferisce al Giudice dell′esecuzione la possibilità di ordinare la cancellazione di tutti i gravami trascritti sull′immobile. Ad esempio, solo il Giudice competente per lazione giudiziale può ordinare la cancellazione delle domande trascritte ai sensi degli artt. 2652 e 2653 cc e solo se il relativo giudizio è stato definito con sentenza passata in giudicato o se il giudizio è estinto. Anche il sequestro conservativo dei beni del debitore chiesto ai sensi dell′art. 2905 cc è opponibile alla procedura esecutiva immobiliare qualora sia stato trascritto anteriormente al pignoramento; quindi il Giudice dell′esecuzione non ne può ordinare la cancellazione. Ancora: le servitù prediali, se trascritte prima del pignoramento che ha dato origine alla vendita coatta, sono opponibili alla stessa e non ne può essere ordinata la cancellazione e, pertanto, vengono trasferite con l′immobile sul quale gravano. Stesso discorso vale per eventuali convenzioni edilizie qualora trascritte antecedentemente al pignoramento che ha dato origine alla procedura esecutiva; anche di tali gravami il Giudice dell′esecuzione non può ordinarne la cancellazione. Il Decreto di trasferimento contiene anche un′ingiunzione al debitore o al custode del bene di rilasciare l′immobile venduto, rappresentando titolo esecutivo per ottenerne il rilascio. Anche qui, è necessario prestare attenzione: la procedura esecutiva per il rilascio deve sempre essere incardinata effettuando le rituali notifiche alla parte esecutata (titolo esecutivo e precetto, preavviso di rilascio) e non sempre tali notifiche sono agevoli. Inoltre l′esecuzione forzata, se riguarda un′abitazione, può nascondere alcune insidie legate, ad esempio, alle condizioni di salute della parte esecutata o la presenza di animali nell′immobile. La nomina di un fabbro, del medico legale, del veterinario sono voci di spesa che devono essere preventivamente valutate e considerate, così come vanno messe in preventivo le tempistiche necessarie per ottenere l′effettivo rilascio dell′immobile, che potrebbero essere non velocissime. In sintesi, l′acquisto di un immobile all′asta in una procedura di esecuzione immobiliare può essere una buona opportunità; è però caldamente consigliabile effettuare una preventiva due diligence immobiliare, magari con l′ausilio di un professionista esterno alla procedura, in grado di leggere gli atti contenuti nel fascicolo dell′esecuzione e di effettuare i doverosi approfondimenti.