Infiltrazioni e riduzione del canone di locazione

Che diritti ha il conduttore, nell′ipotesi in cui nell′immobile locato si manifestino fenomeni di infiltrazione d′acqua provenienti (ad esempio) da un appartamento soprastante di proprietà di terzi? Ipotizziamo che, a causa di queste infiltrazioni, alcuni ambienti dell′immobile locato diventino inagibili: il conduttore può chiedere al locatore una riduzione del canone di locazione? Ed a chi chiedere i danni subiti? Ai sensi dell′art. 1585 del c.c., il locatore deve garantire il conduttore dalle molestie di diritto sul bene locato (qualcuno che accampi diritti sul bene, ad esempio), non dalle molestie di fatto provenienti da terzi, come, appunto, una infiltrazione d′acqua che provenga da un′altra proprietà. Infatti secondo il prevalente orientamento di Cassazione, se il danno proviene da un terzo, si verte in tema di molestia di fatto ed il conduttore non è semplicemente facultato, ma deve proporre l′azione di responsabilità ex art. 1585 comma 2 c.c. nei confronti del responsabile. Il locatore ha però l′obbligo (art. 1575 c.c.) di mantenere il bene locato in istato da servire l′uso convenuto. Egli ha quindi il dovere di riparare guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi, anche limitati, nell′utilizzazione del bene. Il Locatore ha altresì l′obbligo di effettuare tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione. L′obbligo di manutenzione di cui all′art. 1576 c.c. si fonda sulla necessità di garantire la persistenza di un rapporto proporzionale tra il valore del godimento assicurato al conduttore ed il corrispettivo pagato al locatore. In siffatta situazione non rileva quale sia l′antecedente causale dell′evento dannoso, che può essere riconducibile tanto al fatto del locatore, quanto al caso fortuito o al comportamento del terzo: pertanto, anche se debba escludersi ogni responsabilità del locatore nella determinazione del danno, egli sarà tenuto ad effettuare le riparazioni del bene locato, mentre risponderà dei danni conseguenti solo nel caso di suo diretto contributo causale, colposo e/o doloso. Il conduttore dovrà pertanto richiedere il risarcimento dei danni subiti solo nei confronti dell′effettivo responsabile, e quindi non necessariamente nei confronti del locatore. In presenza di fatti che determinano la limitazione del godimento del bene locato, il locatore è obbligato nei confronti del conduttore ex art. 1576 c.c. a rimuovere l′inconveniente. Cosa deve fare, quindi, il conduttore in presenza di un fenomeno di infiltrazione d′acqua che renda inagibili alcuni ambienti dell′immobile locato? Sicuramente non può decidere arbitrariamente una autoriduzione dell′importo del canone di locazione, anche se sia nelle obiettive condizioni di non poter fruire di parte dell′immobile. La sospensione nel pagamento del canone è consentita infatti solo nell′ipotesi in cui l′immobile risulti completamente inutilizzabile. Il conduttore potrà però adire le vie legali per far accertare giudizialmente il suo diritto di veder ridurre il canone, grazie al principio dell′eccezione di inadempimento ai sensi dell′art. 1460 codice civile . Il pagamento del canone costituisce infatti la principale obbligazione del conduttore ma la sospensione parziale o totale dell′adempimento, ai sensi dell′art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell′ipotesi di inesatto inadempimento, purchè vada ad incidere nell′equilibrio del contratto. Pertanto se il conduttore ha continuato a godere dell′immobile solo parzialmente a causa, ad esempio, di problemi infiltrativi, potrà giudizialmente chiedere che venga accertata una riduzione della sua prestazione proporzionale alla percentuale di mancato godimento del bene. In tal senso si è pronunciata una interessante sentenza del Tribunale di Napoli Sez. IX e precisamente la Sentenza n. 1237 del 31 gennaio 2024 che ha riconosciuto il diritto, per il conduttore, ad una riduzione del canone di locazione, condannando il locatore a restituire al conduttore l′importo versato in eccesso dalla data del verificarsi del fenomeno infiltrativo e statuendo la riduzione del canone fino al momento in cui l′immobile non sarà ricondotto per intero nello stato di servire all′uso convenuto. Attenzione per il conduttore, quindi, che nell′ipotesi di problemi dovrà tempestivamente avvisare il locatore e, nell′ipotesi di inerzia dello stesso, non dovrà farsi giustizia da solo autoriducendosi il canone ma dovrà rivolgersi all′autorità giudiziaria. Il locatore, a sua volta, dovrà ascoltare con attenzione le richieste del conduttore e, una volta verificato il problema, attivarsi per rendere nuovamente l′immobile pienamente fruibile nei termini contrattuali.