Il condòmino deve concedere l’accesso e l’utilizzazione del proprio terrazzo o giardino al Condominio per consentire l’esecuzione di lavori sulle parti comuni?  Il caso tipico è del proprietario del piano terra che si vede chiedere dal Condominio di poter installare i ponteggi sul suo giardino per il rifacimento delle facciate del palazzo.

L’art. 843 cc dice di si: “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità ….. ”

Il condòmino quindi non può rifiutarsi (se non ha legittimi e documentabili motivi) di mettere a disposizione la sua area esterna per consentire al Condominio di effettuare lavori sulle parti comuni ma può essere risarcito.  Come? E secondo quale principio e criterio?

È la categoria del c.d.  “atto lecito dannoso”. Il suo fondamento è individuato nel contemperamento di diritti contrapposti, in cui il principio di bilanciamento di interessi è risolto a monte dalla Legge in ragione della particolare rilevanza e meritevolezza dell’interesse in contestazione, tale da giustificare la compressione della situazione giuridica del terzo (nel caso di specie il condòmino) senza che sia ulteriormente gravato delle conseguenze negative dell’attività lecita altrui (quindi del Condominio).

Viene così garantita l’esecuzione di interventi di utilità sociale e, al soggetto leso, una giusta compensazione costituita dall’indennizzo.

Nel caso di specie (art. 843 c.c.) , devono sussistere quindi contemporaneamente i requisiti di necessità dell’accesso del Condominio e di proporzionalità del danno arrecato al singolo condòmino, per legittimare “l’esproprio” dell’area privata ed il conseguente diritto all’indennizzo.

Una recente sentenza del Tribunale di Salerno, la n. 1402 del 21 aprile 2022, nel ribadire i principi sopra esposti, ha chiarito che l’indennizzo vada determinato, in concreto, con il valore locativo dell’area che il singolo deve mettere a disposizione del Condominio, ad esempio per installare e mantenere i ponteggi.

Verrà pertanto quantificato ( in caso di contestazione, da un Consulente nominato dal Tribunale) il valore locativo giornaliero dell’area oggetto di utilizzo da parte del Condominio e moltiplicato per i giorni di effettiva occupazione: da tale calcolo uscirà l’indennizzo al quale ha diritto il condòmino che deve “subire” l’invasiva presenza delle esigenze condominiali.